[Colonne] Utilisera la « chute » solaire – D'où proviennent les différences de prix qui ne peuvent pas être expliquées par DCF pour la période FIT restante

2026-09-30

✅ Pour faire simple,

📉 Les centrales solaires basse tension d’occasion apparaissent de plus en plus sur le marché. Bien que les prix devraient être fixés en décomptant les revenus pendant la période restante du FIT, nous expliquerons pourquoi les ventes à grande échelle peuvent provoquer des effondrements des prix.
🧮 Le prix réel est basé sur le rendement de surface, sans durée de vie ni coût restant inclus. L’écart avec le DCF qui devrait exister est l’étendue même des mouvements de prix.
🔻 Le DCF déduit du prix unitaire certifié est structurellement plus élevé. Cela s’explique par le fait que le fonds de réserve pour la démolition est déduit du coût d’achat pour les 10 premières années précédant la fin de la période d’achat.
🔍 Même avec la même production d’électricité, la différence de prix provient de défauts dans la certification des plans de projet et les droits de titre foncier. Du côté de l’acheteur, il est recommandé de partir de trois points : la certification, la propriété du titre et les plans de paiement à plusieurs versements, plutôt que le rendement.

Table des matières

Introduction

Cette fois, nous expliquerons du point de vue des pratiques des acheteurs comment le prix d’une centrale solaire d’occasion est déterminé et pourquoi des effondrements de prix peuvent se produire.

La raison pour laquelle j'ai décidé d'écrire cette chronique était parce que Article du Nihon Keizai Shimbun daté du 30 septembre 2026 Oui.
Cela fait plus de 10 ans depuis l'introduction du système FIT, et la vente de petites centrales solaires d'occasion est en hausse, avec des prix de vente allant d'environ 10 à 20 millions de yens, et le risque d'effondrement des prix en raison de futures ventes de masse a également été mentionné.

La première chose qui a attiré mon attention quand je l'ai lu, c'est ceci :
Le prix d’une centrale solaire devrait essentiellement être calculé en actualisant les revenus générés pendant la durée restante du FIT. Si tel est le cas, la question est de savoir pourquoi les prix s’effondrent simplement parce qu’il y a plus d’articles à vendre.

En conclusion, il est entendu que le concept de valeur actuelle actualisée n’est pas incorrect.
Je crois plutôt que la véritable nature de l’effondrement des prix réside dans le fait que cette façon de penser ne se reflète pas dans la situation réelle et que les flux de trésorerie qui devraient être actualisés sont plus faibles que prévu.

Ci-dessous, nous diviserons le chemin d'évolution des prix en quatre parties et, enfin, nous organiserons l'ordre dans lequel les acheteurs consultent leurs cas.

Le rendement réel est évalué au rendement de surface

Premièrement, il est important de noter que les chiffres affichés sur le marché des produits d’occasion à basse pression ne sont pas le résultat d’un calcul de la valeur actuelle actualisée.
L'article précédent présentait des exemples de propriétés répertoriées sur des sites d'achat et de vente, comme une propriété dans la préfecture de Miyagi avec un rendement de 15 % pour 13 millions de yens et une propriété dans la préfecture de Gunma avec un rendement de 13 % pour 8 millions de yens.
Le rendement ici est le rendement de surface, qui est le revenu annuel des ventes d’électricité divisé par le prix.

Le rendement de surface n'inclut pas les années restantes du FIT.
Les propriétés avec 8 ans restants et les propriétés avec 15 ans restants seront répertoriées comme étant les mêmes « 15 % »
Cela n’inclut pas les coûts d’entretien d’exploitation, les taxes foncières, les primes d’assurance, les coûts de renouvellement des climatiseurs électriques ou les réductions de revenus dues au contrôle de l’alimentation.
Le coût de l’enlèvement est en premier lieu hors calcul.

En d’autres termes, ce qui se forme sur ce marché est une vision du marché du pourcentage de rendement de surface que vous achèteriez.
Les opinions du marché sont déterminées par l’offre, la demande et la psychologie, de sorte que les prix évolueront même si le flux de trésorerie de l’actif sous-jacent reste inchangé.
On pense que le fait même qu’il existe une distance entre la valeur actuelle actualisée initiale et le rendement de surface réel est à l’origine de l’éventail des mouvements de prix.

Le taux d'actualisation est déterminé par le marché et non par l'actif

Même si vous calculez soigneusement la remise, le dénominateur, le taux de remise, est le rendement requis par l'acheteur.
Ceci est déterminé par le marché et non par la nature de l’actif.

La caractéristique unique des cas FIT est que même si le revenu est fixe, ni les paiements d’intérêts, ni les coûts de réparation, ni l’inflation ne peuvent être répercutés sur le prix de vente.
L’article précédent citait également la hausse des taux d’intérêt et l’incapacité à répercuter l’inflation comme l’une des raisons de l’augmentation des ventes.

Même avec le même flux de trésorerie, si le rendement requis augmente de 1 point de pourcentage, le prix baissera de plusieurs pour cent pour les propriétés à 10 ans de la fin.
Le prix évoluera même si le vendeur ne fait rien, simplement parce que l’environnement de financement de l’acheteur change.

Les molécules ne sont pas non plus fixées

FIT garantit le prix d'approvisionnement et non le salaire net.
Je pense que c’est le point le plus facilement mal compris dans la pratique.
Voici quatre facteurs qui entrent en jeu lors de l’estimation des revenus pour la période restante, par ordre d’impact :

Il y a d’abord la déduction des réserves pour démolition, etc.
Explication du système de réserve pour les déchets et autres dépenses publié par l'Agence des ressources naturelles et de l'énergie Selon la loi, pour la production commerciale d'énergie solaire de 10 kW ou plus, un fonds de réserve externe est requis, avec retenue à la source en principe, et cela s'effectue en déduisant le montant du fonds de réserve de démolition du coût d'achat.
La période de réserve s'étend de 10 ans avant la fin de la période d'approvisionnement jusqu'à la date de fin.
Les biens immobiliers qui sont en FIT depuis plus de 10 ans, c'est-à-dire les biens actuellement sur le marché d'occasion, sont dans cette période de déduction pour la totalité ou la majeure partie de leur durée de vie restante.
Ce que l’acheteur reçoit en réalité n’est pas le prix unitaire certifié lui-même, mais le montant après déduction du fonds de réserve. Le calcul, calculé en soustrayant le coût de certification, est structurellement plus élevé.

Deuxièmement, il y a le contrôle de sortie.
Dans certaines régions, les contrôles non rémunérés sont monnaie courante, ce qui entraîne une diminution de la quantité de kWh vendue.

Troisièmement, nous devons mettre à jour le conditionneur de puissance.
La période de renouvellement coïncide précisément avec la période restante d’acquisition utilisant des biens d’occasion.

Quatrièmement, il y a l’assurance.
À mesure que les catastrophes naturelles se multiplient, les conditions de souscription deviennent plus strictes et s’il devient impossible de maintenir le système ou si les primes d’assurance augmentent considérablement, les flux de trésorerie continueront de se détériorer.
L’article précédent soulignait également que la résiliation du contrat d’assurance peut déclencher une vente.

La valeur restante après la fin du FIT est presque incertaine

La plus grande incertitude dans le calcul des remises est la valeur après la fin de la période d’approvisionnement de 20 ans.

Selon l'article précédent, pour un usage résidentiel après la période FIT de 10 ans, le prix de vente de l'électricité après la fin sera d'environ 10 yens par kilowattheure, ce qui n'est pas aussi élevé que la fourchette de 30 à 40 yens dans les premières étapes de mise en œuvre.
Concernant l'utilisation commerciale, le niveau d'achat après que le FIT soit déterminé par la compagnie d'électricité n'est pas précisé.

En revanche, l’obligation de restaurer la propriété d’origine en vertu du contrat de location du terrain, les coûts de démolition et la relation avec le propriétaire foncier demeurent.
Si le fonds de réserve est insuffisant pour couvrir les frais de déménagement, la valeur restante après la fin du FIT pourrait être négative.
Plus la période restante est courte, plus le poids de la valeur post-FIT dans la valeur globale est important. Par conséquent, la structure permet des fluctuations de prix importantes simplement en modifiant la perception du marché des perspectives post-FIT.

La différence de prix ne réside pas dans le volume de production d’électricité, mais dans la certification et le titre

Même les propriétés alignées avec le même rendement de surface n’auront pas les mêmes teneurs.
L’article précédent présentait également des voix d’intervenants soulignant le risque que la qualité des propriétés introduites à l’avenir diminue.
Aucun des éléments suivants ne peut être absorbé au taux d’actualisation. Le cas échéant, vous devrez soit réduire considérablement le prix, soit sortir de l'affaire.

Procédures de modification de la certification des plans d'affaires

Loi sur les mesures spéciales visant à promouvoir l'utilisation de l'électricité renouvelable L'entreprise divise les procédures de modification des plans d'affaires certifiés en différentes catégories de contenu.

L'article 10, paragraphe 1 de la même loi stipule que lorsqu'on tente de modifier le contenu et le calendrier d'un projet, la classification des équipements, les questions liées aux connexions avec les lignes électriques, l'emplacement, la production et la gestion de l'installation des équipements, ou les méthodes de démolition, une certification du changement doit être obtenue.
Des modifications mineures seront ajoutées sur notification préalable conformément à l'article 2 du même article.
En revanche, le nom, le prénom et l'adresse du demandeur ainsi que le nom de l'agent seront ajoutés s'ils sont notifiés sans délai conformément au paragraphe 3 du même article.

Le processus de « changement de nom » sur le site de vente d’occasion est légalement divisé en ces trois procédures.
Si le propriétaire change simplement, la notification sera ajoutée après coup, mais en réalité, la méthode de gestion a changé, et il existe de nombreuses situations où la description de méthodes telles que la démolition doit être revue.
Avant de conclure un contrat de vente, il est nécessaire de confirmer quelles procédures sont requises et quand elles seront réalisées.

Le fait de ne pas réaliser d’économies constitue un motif de révocation de la certification

L'article 15, paragraphe 1 de la même loi énumère les motifs de révocation de la certification.
L'article 4 stipule que le motif d'annulation est lorsqu'un exploitant commercial accrédité n'a pas constitué les réserves prescrites pour les équipements qui entrent dans la catégorie des réserves éligibles, etc.

Du point de vue de l’acheteur, ce n’est pas une question de prix, mais plutôt de savoir si l’affaire survivra.
Si vous acquérez un produit sans vérifier le statut d'épargne du vendeur, vous hériterez du risque d'annulation, nous pensons donc qu'il s'agit d'un élément qui doit être vérifié dès les premières étapes de la diligence raisonnable.

Titre foncier et lois et règlements connexes

Lignes directrices pour la formulation du plan d'affaires de l'Agence des ressources et de l'énergie (production d'énergie solaire) Cela nécessite que le terrain dispose de droits de propriété ou d’autres droits d’utilisation.
Le document comprend également des informations sur les procédures d’exclusion des zones agricoles en vertu de la loi sur le développement des zones de promotion agricole, l’obtention ou la notification d’une autorisation de conversion de terres en vertu de la loi sur les terres agricoles et l’obtention d’une autorisation d’aménagement de terres forestières en vertu de la loi sur les forêts.

Dans le cas d'un bail, outre l'existence d'un titre, il est nécessaire de vérifier les conditions de demande reconventionnelle, le changement et l'héritage du bailleur, les conditions d'expiration et de renouvellement de la durée, ainsi que la portée de l'obligation de rétablir la forme originale.
Étant donné que la centrale électrique ne peut pas être exploitée, il n’existe pas d’alternative à la question foncière.

Les directives exigent que les panneaux soient installés à un endroit facilement visible de l’extérieur de l’équipement de production d’électricité ou de la clôture qui l’entoure, et que la clôture et les autres structures soient d’une hauteur et d’une structure qui empêchent un accès facile aux locaux.
Ces problèmes peuvent sembler mineurs, mais s’ils ne sont pas résolus, ils seront sujets à correction et affecteront les relations avec la région environnante.

Autres choses que j'aimerais confirmer

Outre ce qui précède, je pense que les points suivants devraient également être abordés à un stade précoce.

L'état des contrats avec les compagnies d'électricité concernant l'interconnexion du réseau et le règlement des contributions aux coûts de construction, ainsi que le mode de succession.
Si l’affaire n’entre pas dans la catégorie des cas dits divisés et si des orientations et des rapports antérieurs ont été recueillis ou non.
Conformité aux réglementations relatives aux remblais et autres réglementations foncières.
S'il existe ou non des ordonnances ou des accords du gouvernement local avec les résidents voisins et s'ils doivent ou non être transmis.
Possibilité de transférer les livres terminés, les dossiers de maintenance et d'inspection et les données sur les performances de production d'électricité.

Ordre dans lequel l'acheteur examinera le dossier

Sur la base de ce qui précède, nous pensons que la contrepartie de l’acheteur ne devrait pas être basée sur le rendement de surface.

La première chose à examiner est de savoir si la certification du plan d’affaires est cohérente avec la situation actuelle, si des procédures de changement sont nécessaires et si les fonds accumulés sont réalisés.
Si nous trouvons un problème ici, cela ne sert à rien de passer au prix. Ensuite, nous vérifierons le titre foncier et le respect des lois et réglementations en vigueur. C’est aussi un risque de choisir entre deux options.

Ensuite, nous passons enfin à l’examen des chiffres.
Au lieu d'utiliser le prix unitaire certifié, le salaire net après déduction des réserves est utilisé, les années restantes sont clairement indiquées et le calcul est basé sur le montant net après déduction des coûts d'entretien d'exploitation, des taxes foncières, des primes d'assurance, des coûts de renouvellement et du contrôle de production attendu.
Concernant la valeur après l'obtention du diplôme FIT, nous la placerons de manière conservatrice après confirmation de l'attribution de l'obligation de déménagement et de la satisfaction du fonds de réserve.

Les chiffres rassemblés dans cet ordre apparaîtront presque toujours en dessous du rendement de surface du site d’achat et de vente.
Toutefois, dans les situations où l’on discute d’effondrements de prix, nous pensons que les acheteurs qui peuvent négocier dans cet ordre seront finalement en mesure d’obtenir des conditions favorables.

Résumé

Je crois que l’idée d’utiliser le prix de la lumière solaire utilisée en termes de DCF de la période FIT restante est correcte en tant que prix qui devrait être fixé.
Le risque signalé d’effondrement des prix n’est pas dû à des méthodes incorrectes.

Premièrement, la situation réelle est déterminée par un indicateur approximatif appelé rendement de surface, et ni les années restantes ni les coûts ne sont pris en compte.
Deuxièmement, le dénominateur, le rendement requis, évolue avec les taux d’intérêt, et le numérateur diminue également avec les déductions pour les réserves telles que le démantèlement, le contrôle de la production, les coûts de renouvellement et les primes d’assurance.
Troisièmement, la valeur après l’obtention du diplôme FIT est incertaine, et plus l’offre est importante, plus la variabilité de la qualité des cas est grande.

Et ce qui crée la différence de prix entre les propriétés ayant la même production d’électricité n’est pas la compétence de la production d’électricité, mais la certification du plan d’affaires et la présence ou non de défauts dans le titre foncier.
Si vous êtes le vendeur, le prix sera déterminé en ayant en place tous les documents, titres, licences et réserves nécessaires.
Si vous êtes l'acheteur, je pense que le fait de saisir trois points - certification, titre et réserve - plutôt que le rendement vous donnera plus de pouvoir de négociation en cas d'effondrement des prix.

Pour ceux qui envisagent d'acquérir de la lumière solaire usagée

Le cabinet d'avocats Borderless Management continue de traiter les dossiers relatifs aux énergies renouvelables et au stockage sur batterie.

Lors de l’acquisition d’énergie solaire usagée, la conclusion dépend de trois points : la certification du plan d’affaires, le titre foncier et le statut de réserve, avant les performances réelles de production d’électricité.
Nous pensons que les termes du contrat de vente doivent être conçus sur la base des résultats de cette confirmation.

Nous sollicitons votre avis dans les situations suivantes :

Pour les propriétés considérées, nous souhaitons confirmer toute divergence entre la certification et le statut actuel, et si des procédures de modification sont nécessaires ou non.
Nous souhaitons examiner la conformité des réglementations relatives aux titres fonciers, à la conversion des terres, à l’aménagement des terres forestières et aux remblais d’un point de vue juridique.
Je voudrais clarifier le statut du fonds de réserve pour la démolition et l’attribution de l’obligation de démolition.
Dans un contrat de vente, nous souhaitons concevoir une garantie de représentation, un ajustement des prix et une répartition du risque d'annulation de certification.
Lorsque vous acquérez plusieurs propriétés ensemble, vous souhaitez déterminer la portée et les priorités de votre diligence raisonnable.

Lors de la consultation initiale, fournir un avis de certification du plan d’affaires, des contrats fonciers et des performances récentes en matière de production d’électricité vous aidera à organiser vos problèmes plus rapidement.
Veuillez nous contacter en utilisant le formulaire de demande ci-dessous pour toute demande de renseignements.

Cet article est un résumé général basé sur les lois, réglementations et documents de l'Agence des ressources naturelles et de l'énergie publiés au 30 septembre 2026.
Les cas individuels doivent être examinés à l’aide des informations les plus récentes.