[Columna] Se utilizará la "caída" solar – De donde provienen las diferencias de precios que no pueden explicarse por el DCF para el período FIT restante

2026-09-30

✅ In a nutshell

📉 Used low-voltage solar power plants are increasing in the market. We will organize the reasons why prices are expected to fall due to mass sales, even though they should be determined by discounting the income from the remaining FIT period.
🧮 In practice, pricing is based on the gross yield, and neither the remaining period nor the costs are included. The deviation from the originally intended DCF itself represents the range of price movements.
🔻 DCF discounted by the certified unit price is structurally high. This is because the reserve for dismantling, etc. is deducted from the purchase cost for the 10 years prior to the end of the procurement period.
🔍 What causes price differences even for the same power generation capacity are defects in the business plan certification and land title. We recommend that buyers approach this not from the perspective of yield, but from three points: certification, title, and reserves.

Tabla de contenidos

Introducción

Esta vez, explicaremos desde la perspectiva de las prácticas de compra cómo se determina el precio de una planta de energía solar usada y por qué pueden ocurrir colapsos de precios.

La razón por la que decidí escribir esta columna fue porque Artículo del Nihon Keizai Shimbun del 30 de septiembre de 2026 Sí.
Han pasado más de 10 años desde la introducción del sistema FIT, y la venta de pequeñas plantas de energía solar usadas está en aumento, con precios de venta que oscilan entre alrededor de 10 millones y 20 millones de yenes, y también se ha mencionado el riesgo de colapsos de precios debido a futuras ventas masivas.

Lo primero que me llamó la atención cuando lo leí fue esto:
El precio de una planta de energía solar debe calcularse básicamente descontando los ingresos generados durante el resto del plazo del FIT. Si es así, la pregunta es por qué los precios colapsan sólo porque hay más artículos a la venta.

En conclusión, se entiende que el concepto de valor presente descontado no es incorrecto.
Más bien, creo que la verdadera naturaleza del colapso de los precios radica en el hecho de que esta forma de pensar no se refleja en la situación real y que los flujos de efectivo que deberían descontarse son menores de lo esperado.

A continuación, dividiremos la trayectoria del movimiento de precios en cuatro partes y, finalmente, organizaremos el orden en que los compradores ven sus casos.

Lo real se valora en el rendimiento superficial

En primer lugar, es importante señalar que las cifras mostradas en el mercado de segunda presión no son el resultado de un cálculo del valor actual descontado.
El artículo anterior mostró ejemplos de propiedades listadas en sitios de compra y venta, como una propiedad en la prefectura de Miyagi con un rendimiento del 15% por 13 millones de yenes y una propiedad en la prefectura de Gunma con un rendimiento del 13% por 8 millones de yenes.
El rendimiento aquí es el rendimiento superficial, que es el ingreso anual por ventas de electricidad dividido por el precio.

El rendimiento superficial no incluye los años restantes del FIT.
Las propiedades a las que les queden 8 años y las propiedades a las que les queden 15 años se enumerarán con el mismo "15%"
Esto no incluye costos de mantenimiento operativo, impuestos a la propiedad, primas de seguros, costos de renovación del acondicionador de energía o reducciones de ingresos debido al control de energía.
En primer lugar, el coste de la mudanza queda fuera del cálculo.

En otras palabras, lo que se está formando en este mercado es una visión de mercado de qué porcentaje del rendimiento superficial comprarías.
Las visiones del mercado están impulsadas por la oferta, la demanda y la psicología, por lo que los precios se moverán incluso si el flujo de caja del activo subyacente permanece sin cambios.
Se cree que el hecho mismo de que exista una distancia entre el valor actual descontado original y el rendimiento superficial real es lo que da lugar a la variedad de movimientos de precios.

La tasa de descuento está determinada por el mercado, no por el activo

Incluso si calcula cuidadosamente el descuento, el denominador, la tasa de descuento, es el rendimiento requerido por el comprador.
Esto está determinado por el mercado, no por la naturaleza del activo.

La característica única de los casos FIT es que, si bien los ingresos son fijos, ni los pagos de intereses, ni los costos de reparación, ni la inflación pueden trasladarse al precio de venta.
El artículo anterior también citó el aumento de las tasas de interés y la incapacidad de trasladar la inflación como una de las razones del aumento de las ventas.

Incluso con el mismo flujo de caja, si el rendimiento requerido aumenta en 1 punto porcentual, el precio caerá varios por ciento para las propiedades a las que les quedan 10 años.
El precio se moverá incluso si el vendedor no hace nada, simplemente porque el entorno financiero del comprador cambia.

Las moléculas tampoco son fijas

FIT garantiza el precio de adquisición, no el salario neto.
Considero que éste es el punto que se malinterpreta con mayor facilidad en la práctica.
A continuación se presentan cuatro factores que entran en juego a la hora de estimar los ingresos para el período restante, en orden de impacto:

En primer lugar, está la deducción de reservas para demolición, etc.
Explicación del sistema de reservas de residuos y otros gastos publicado por la Agencia de Recursos Naturales y Energía Según la ley, para la generación comercial de energía solar de 10 kW o más se requiere un fondo de reserva externo, en principio con retención en la fuente, y esto se realiza deduciendo del coste de compra el importe del fondo de reserva de demolición.
El período de reserva es desde 10 años antes del final del período de adquisición hasta la fecha de finalización.
Las propiedades que han estado en FIT durante más de 10 años, es decir, propiedades actualmente en el mercado de segunda mano, se encuentran en este período de deducción durante toda o la mayor parte de su vida restante.
Lo que realmente recibe el comprador no es el precio unitario certificado en sí, sino el importe tras deducir el fondo de reserva. El cálculo, calculado restando el coste de la certificación, es estructuralmente mayor.

En segundo lugar, está el control de salida.
En algunas zonas son habituales los controles no compensados, lo que se traduce en una disminución de la cantidad de kWh vendidos.

En tercer lugar, necesitamos actualizar el acondicionador de energía.
El período de renovación coincide precisamente con el período restante de adquisición utilizando bienes de segunda mano.

En cuarto lugar, está el seguro.
A medida que aumentan los desastres naturales, las condiciones de suscripción se vuelven más estrictas y, si resulta imposible mantener el sistema o si las primas de seguros aumentan significativamente, el flujo de caja seguirá deteriorándose.
El artículo anterior también señalaba que la rescisión del contrato de seguro puede desencadenar una venta.

El valor restante después del final del FIT es casi incierto

La mayor incertidumbre en los cálculos de descuentos es el valor una vez finalizado el período de adquisición de 20 años.

Según el artículo anterior, para uso residencial después del período FIT de 10 años, el precio de venta de la electricidad después del final será de aproximadamente 10 yenes por kilovatio-hora, lo que no es tan alto como el rango de 30 a 40 yenes en las primeras etapas de implementación.
Respecto al uso comercial, no se especifica el nivel de compra una vez determinado el FIT por la compañía eléctrica.

Por otra parte, se mantienen la obligación de restaurar la propiedad original bajo el contrato de arrendamiento del terreno, los costos de demolición y la relación con el propietario del terreno.
Si el fondo de reserva es insuficiente para cubrir los costos de remoción, el valor restante una vez finalizado el FIT podría ser negativo.
Cuanto más corto sea el período restante, mayor será el peso del valor post-FIT en el valor total. Por lo tanto, la estructura permite fluctuaciones significativas de precios simplemente cambiando la percepción del mercado sobre las perspectivas post-FIT.

La diferencia de precio no está en el volumen de generación de energía, sino en la certificación y el título

Incluso las propiedades alineadas con el mismo rendimiento superficial no tendrán los mismos contenidos.
El artículo anterior también presentó voces de las partes interesadas que señalaron el riesgo de que la calidad de las propiedades que se instalen en el futuro pueda disminuir.
Ninguno de los siguientes artículos puede absorberse a la tasa de descuento. Si corresponde, tendrá que reducir significativamente el precio o salir del estuche.

Procedimientos para cambiar la certificación del plan de negocios

Ley de Medidas Especiales para el Fomento del Uso de Energías Renovables Eléctricas La empresa divide los procedimientos para realizar cambios en los planes de negocios certificados en diferentes categorías de contenido.

El artículo 10, párrafo 1 de la misma ley estipula que al intentar cambiar el contenido y el cronograma de un proyecto, la clasificación de los equipos, los asuntos relacionados con las conexiones con líneas eléctricas, la ubicación, la producción y la gestión de la instalación de los equipos o los métodos de demolición, se debe obtener la certificación del cambio.
Se añadirán cambios menores previa notificación de conformidad con el artículo 2 del mismo artículo.
Por el contrario, se añadirán el nombre, denominación y dirección del solicitante, así como el nombre del funcionario, si se les notifica sin demora de conformidad con el apartado 3 del mismo artículo.

El proceso de “cambio de nombre” en el sitio de venta de segunda mano se divide legalmente en estos tres procedimientos.
Si el propietario simplemente cambia, la notificación se agregará después del hecho, pero en realidad, el método de gestión ha cambiado y hay muchas situaciones en las que es necesario revisar la descripción de métodos como la demolición.
Antes de celebrar un contrato de compraventa, es necesario confirmar qué procedimientos son necesarios y cuándo se completarán.

La falta de ahorro es motivo de revocación de la certificación

El artículo 15, apartado 1, de la misma ley enumera los motivos para revocar la certificación.
El artículo 4 establece que el motivo de cancelación es cuando un operador comercial acreditado no ha realizado las reservas prescritas para equipos que entran en la categoría de reservas elegibles, etc.

Desde la perspectiva del comprador, no se trata de una cuestión de precio, sino más bien de si el caso sobrevivirá.
Si adquiere un producto sin verificar el estado de ahorro del vendedor, heredará el riesgo de cancelación, por lo que creemos que este es un artículo que debe verificarse en las primeras etapas de la debida diligencia.

Títulos de propiedad y leyes y reglamentos relacionados

Directrices para la formulación del plan de negocios de la Agencia de Recursos y Energía (generación de energía solar) Esto requiere que la tierra tenga derechos de propiedad u otros derechos de uso.
El documento también incluye información sobre los procedimientos para excluir áreas agrícolas bajo la Ley de Desarrollo de Áreas de Promoción Agrícola, obtener o notificar permiso para la conversión de tierras bajo la Ley de Tierras Agrícolas y obtener permiso para el desarrollo de tierras forestales bajo la Ley Forestal.

En el caso de un contrato de arrendamiento, además de la existencia de título, es necesario comprobar los requisitos para las reconvenciones, el cambio y herencia del arrendador, las condiciones de vencimiento y renovación del plazo, y el alcance de la obligación de restaurar la forma original.
Como la central eléctrica no puede funcionar, no existen alternativas al problema del terreno.

Las directrices requieren que las señales se instalen en un lugar que sea fácilmente visible desde el exterior del equipo de generación de energía o la cerca que lo rodea, y que la cerca y otras estructuras tengan una altura y una estructura que impidan un fácil acceso a las instalaciones.
Pueden parecer cuestiones menores, pero si no se abordan, estarán sujetas a corrección y afectarán las relaciones con el entorno.

Otras cosas que me gustaría confirmar

Además de lo anterior, creo que los siguientes puntos también deberían abordarse en una fase temprana.

El estado de los contratos con las compañías eléctricas en materia de interconexión a la red y liquidación de las contribuciones a los costos de construcción, y el método de sucesión.
Si el caso no entra en la categoría de un llamado caso dividido y si se han recopilado o no orientaciones e informes anteriores.
Cumplimiento de las normas de terraplenes y otras normas relacionadas con el terreno.
Si existen o no ordenanzas o acuerdos de gobierno local con residentes vecinos y si deben transmitirse o no.
Posibilidad de transferir libros completos, registros de mantenimiento e inspección y datos de rendimiento de generación de energía.

Orden en la que el comprador verá el caso

Con base en lo anterior, creemos que la contraprestación del comprador no debe basarse en el rendimiento superficial.

Lo primero que hay que tener en cuenta es si la certificación del plan de negocio es coherente con la situación actual, si son necesarios procedimientos de cambio y si se están realizando los fondos acumulados.
Si encontramos un problema aquí, no tiene sentido pasar al precio. A continuación, comprobaremos el título de propiedad y el cumplimiento de las leyes y regulaciones pertinentes. También existe el riesgo de elegir entre dos opciones.

A continuación pasamos finalmente a examinar las cifras.
En lugar de utilizar el precio unitario certificado, se utiliza el salario neto después de deducir las reservas, se indican claramente los años restantes y el cálculo se basa en el monto neto después de deducir los costos de mantenimiento operativo, los impuestos a la propiedad, las primas de seguros, los costos de renovación y el control de producción esperado.
En cuanto al valor después del FIT de graduación, lo colocaremos de manera conservadora después de confirmar la atribución de la obligación de remoción y la satisfacción del fondo de reserva.

Los números reunidos en este orden casi siempre saldrán por debajo del rendimiento superficial del sitio de compra y venta.
Sin embargo, en situaciones en las que se discuten colapsos de precios, creemos que los compradores que puedan negociar en este orden podrán en última instancia obtener condiciones favorables.

Resumen

Creo que la idea de utilizar el precio de la luz solar usada en términos del DCF del período FIT restante es correcta como precio que debería fijarse.
El riesgo reportado de colapso de precios no es un caso de métodos incorrectos.

En primer lugar, la situación real está determinada por un indicador aproximado llamado rendimiento superficial, y no se tienen en cuenta ni los años restantes ni los costes.
En segundo lugar, el denominador, el rendimiento requerido, se mueve con las tasas de interés, y el numerador también disminuye con las deducciones por reservas como el desmantelamiento, el control de la producción, los costos de renovación y las primas de seguros.
En tercer lugar, el valor después del FIT de graduación es incierto, y cuanto mayor sea la oferta, mayor será la variabilidad en la calidad de los casos.

Y lo que crea la diferencia de precio entre propiedades con la misma generación de energía no es la habilidad de generación de energía, sino la certificación del plan de negocios y si hay defectos en el título de propiedad.
Si usted es el vendedor, el precio se determinará teniendo todos los documentos, títulos, licencias y reservas necesarios.
Si usted es el comprador, creo que ingresar desde tres puntos: certificación, título y reserva, en lugar de rendimiento, le dará más poder de negociación en caso de un colapso del precio.

Para aquellos que estén considerando adquirir luz solar usada

El bufete de abogados Borderless Management continúa manejando casos de energía renovable y almacenamiento de baterías.

Al adquirir energía solar usada, la conclusión depende de tres puntos: certificación del plan de negocios, título de propiedad y estado de la reserva, antes del desempeño real de la generación de energía.
Creemos que los términos del contrato de compraventa deben diseñarse en base a los resultados de esa confirmación.

Buscamos su asesoramiento en las siguientes situaciones:

Para las propiedades bajo consideración, nos gustaría confirmar cualquier discrepancia entre la certificación y el estado actual, y si son necesarios o no procedimientos de cambio.
Queremos examinar el cumplimiento de los títulos de propiedad, la conversión de tierras, el desarrollo de tierras forestales y las regulaciones de terraplenes desde una perspectiva legal.
Me gustaría aclarar el estado del fondo de reserva de demolición y la atribución de la obligación de demolición.
En un contrato de compraventa queremos diseñar una garantía de representación, ajuste de precios y distribución del riesgo de cancelación de la certificación.
Al adquirir varias propiedades juntas, debe determinar el alcance y las prioridades de su diligencia debida.

Durante la consulta inicial, proporcionar un aviso sobre la certificación del plan de negocios, los contratos de tierras y el desempeño reciente de la generación de energía lo ayudará a organizar sus problemas más rápidamente.
Comuníquese con nosotros utilizando el formulario de consulta a continuación para realizar consultas.

Este artículo es un resumen general basado en leyes, regulaciones y materiales de la Agencia de Recursos Naturales y Energía que se han publicado al 30 de septiembre de 2026.
Los casos individuales deben revisarse utilizando la información más reciente.