[Spalte] Wird solaren "Fall" verwenden – Woher Preisunterschiede kommen, die nicht durch DCF für den verbleibenden FIT-Zeitraum erklärt werden können

2026-09-30

✅ Kurz gesagt

📉 Gebrauchte Niederspannungs-Solarparks nehmen auf dem Markt zu. Wir werden die Gründe dafür untersuchen, warum es zu einem Preisverfall kommen soll, obwohl die Preise durch Abzinsung der Einnahmen aus der verbleibenden FIT-Laufzeit bestimmt werden sollten.
🧮 In der Praxis werden die Preise auf Basis der Bruttorendite festgelegt, wobei die verbleibende Laufzeit und die Kosten nicht berücksichtigt werden. Die Diskrepanz zum eigentlich zu erwartenden DCF ist die Spanne der Preisbewegung selbst.
🔻 Ein DCF, der auf dem zertifizierten Preis basiert, ist strukturell zu hoch angesetzt. Dies liegt daran, dass die Rücklagen für den Abriss usw. von den Kaufkosten abgezogen werden, und zwar in den letzten 10 Jahren der Beschaffungsperiode.
🔍 Was zu Preisunterschieden bei gleicher Stromerzeugung führt, sind Mängel im Geschäftsplan und im Eigentumstitel des Grundstücks. Auf der Käuferseite empfehlen wir, nicht nach der Rendite, sondern nach den drei Punkten Zertifizierung, Eigentumstitel und Rücklagen vorzugehen.

Inhaltsverzeichnis

Einführung

Dieses Mal erklären wir aus der Perspektive der Käuferpraktiken, wie der Preis eines gebrauchten Solarkraftwerks ermittelt wird und warum es zu Preiseinbrüchen kommen kann.

Der Grund, warum ich mich entschieden habe, diese Kolumne zu schreiben, war, weil Artikel aus dem Nihon Keizai Shimbun vom 30. September 2026 Ja.
Seit der Einführung des FIT-Systems sind über zehn Jahre vergangen und der Verkauf gebrauchter kleiner Solarkraftwerke nimmt zu. Die Verkaufspreise liegen zwischen 10 und 20 Millionen Yen. Auch das Risiko eines Preisverfalls aufgrund künftiger Massenverkäufe wurde erwähnt.

Das erste, was mir beim Lesen ins Auge fiel, war Folgendes:
Der Preis eines Solarkraftwerks sollte grundsätzlich durch Abzinsung der während der verbleibenden Laufzeit des FIT erzielten Einnahmen berechnet werden. Wenn ja, stellt sich die Frage, warum die Preise einbrechen, nur weil mehr Artikel zum Verkauf stehen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Konzept des diskontierten Barwerts nicht falsch ist.
Ich glaube vielmehr, dass die wahre Natur des Preisverfalls darin liegt, dass sich diese Denkweise nicht in der tatsächlichen Situation widerspiegelt und dass die Cashflows, die abgezinst werden sollten, geringer sind als erwartet.

Im Folgenden unterteilen wir den Preisbewegungspfad in vier Teile und organisieren schließlich die Reihenfolge, in der Käufer ihre Fälle betrachten.

Der tatsächliche Wert wird mit der Oberflächenausbeute bewertet

Zunächst ist zu beachten, dass die im Niederdruck-Nutzungsmarkt angezeigten Zahlen nicht das Ergebnis einer Berechnung des diskontierten Barwerts sind.
Der vorherige Artikel zeigte Beispiele für Immobilien, die auf Kauf- und Verkaufsseiten gelistet waren, wie etwa eine Immobilie in der Präfektur Miyagi mit einer Rendite von 15 % für 13 Millionen Yen und eine Immobilie in der Präfektur Gunma mit einer Rendite von 13 % für 8 Millionen Yen.
Der Ertrag ist hier der Oberflächenertrag, also der jährliche Umsatz aus dem Stromverkauf dividiert durch den Preis.

Die Oberflächenausbeute umfasst nicht die verbleibenden Jahre der FIT.
Immobilien mit einer Restlaufzeit von 8 Jahren und Immobilien mit einer Restlaufzeit von 15 Jahren werden als dieselben „15 %“ aufgeführt
Darin nicht enthalten sind Betriebskosten für die Instandhaltung, Grundsteuern, Versicherungsprämien, Kosten für die Erneuerung der Stromaufbereitung oder Umsatzeinbußen aufgrund der Stromregelung.
Die Kosten für die Entfernung liegen überhaupt außerhalb der Berechnung.

Mit anderen Worten: Auf diesem Markt wird eine Marktansicht darüber erstellt, welchen Prozentsatz der Oberflächenrendite Sie kaufen würden.
Die Marktansichten werden von Angebot und Nachfrage sowie der Psychologie bestimmt, sodass sich die Preise auch dann bewegen, wenn der Cashflow des Basiswerts unverändert bleibt.
Allein die Tatsache, dass zwischen dem ursprünglichen diskontierten Barwert und der tatsächlichen Oberflächenrendite eine Distanz besteht, dürfte die Ursache für die Bandbreite der Preisbewegungen sein.

Der Abzinsungssatz wird vom Markt bestimmt, nicht vom Vermögenswert

Auch wenn Sie den Rabatt sorgfältig berechnen, ist der Nenner, der Diskontsatz, die vom Käufer geforderte Rendite.
Dies wird durch den Markt bestimmt, nicht durch die Art des Vermögenswerts.

Das einzigartige Merkmal von FIT-Fällen besteht darin, dass die Einnahmen zwar fest sind, jedoch weder Zinszahlungen, Reparaturkosten noch Inflation auf den Verkaufspreis abgewälzt werden können.
Als Gründe für den Umsatzanstieg wurden im vorherigen Artikel auch steigende Zinsen und die Unfähigkeit, die Inflation weiterzugeben, genannt.

Selbst bei gleichem Cashflow sinkt der Preis für Immobilien mit einer verbleibenden Laufzeit von 10 Jahren um mehrere Prozent, wenn die erforderliche Rendite um 1 Prozentpunkt steigt.
Der Preis wird sich auch dann ändern, wenn der Verkäufer nichts unternimmt, einfach weil sich das Finanzierungsumfeld des Käufers ändert.

Die Moleküle sind auch nicht fixiert

FIT garantiert den Beschaffungspreis, nicht das Nettogehalt.
Ich habe das Gefühl, dass dies der am leichtesten missverstandene Punkt in der Praxis ist.
Hier sind vier Faktoren, die bei der Schätzung des Einkommens für den verbleibenden Zeitraum eine Rolle spielen, in der Reihenfolge ihrer Auswirkungen:

Erstens gibt es den Abzug von Rücklagen für Abriss usw.
Erläuterung des von der Agentur für natürliche Ressourcen und Energie veröffentlichten Reservesystems für Abfälle und andere Ausgaben Für die gewerbliche Solarstromerzeugung von 10 kW oder mehr ist laut Gesetz ein externer Reservefonds mit grundsätzlicher Quellensteuer erforderlich, der durch Abzug des Betrags des Abbruchreservefonds von den Anschaffungskosten erfolgt.
Die Mindestreserveperiode beträgt 10 Jahre vor dem Ende des Beschaffungszeitraums bis zum Enddatum.
Immobilien, die seit mehr als 10 Jahren in FIT sind, also Immobilien, die sich derzeit auf dem Gebrauchtmarkt befinden, befinden sich für die gesamte oder den größten Teil ihrer Restlebensdauer in diesem Abzugszeitraum.
Was der Käufer tatsächlich erhält, ist nicht der zertifizierte Stückpreis selbst, sondern der Betrag nach Abzug des Reservefonds. Die Berechnung, berechnet durch Abzug der Zertifizierungskosten, ist strukturell höher.

Zweitens gibt es eine Ausgangskontrolle.
In manchen Gebieten sind unkompensierte Kontrollen üblich, was zu einem Rückgang der verkauften kWh-Menge führt.

Drittens müssen wir den Stromkonditionierer aktualisieren.
Die Verlängerungsfrist fällt genau mit der verbleibenden Erwerbszeit mit Gebrauchtwaren zusammen.

Viertens gibt es Versicherungen.
Mit der Zunahme von Naturkatastrophen werden die Versicherungsbedingungen strenger, und wenn es unmöglich wird, das System aufrechtzuerhalten, oder wenn die Versicherungsprämien erheblich steigen, wird sich der Cashflow weiter verschlechtern.
Im vorherigen Artikel wurde auch darauf hingewiesen, dass die Kündigung des Versicherungsvertrags einen Verkauf auslösen kann.

Der nach dem Ende von FIT verbleibende Wert ist nahezu ungewiss

Die größte Unsicherheit bei der Berechnung der Rabatte besteht im Wert nach Ablauf der 20-jährigen Beschaffungsphase.

Dem vorherigen Artikel zufolge wird der Verkaufspreis für Strom nach Ablauf der 10-jährigen FIT-Frist für Privathaushalte etwa 10 Yen pro Kilowattstunde betragen, was nicht so hoch ist wie der Bereich von 30 Yen bis 40 Yen in den frühen Phasen der Umsetzung.
Bezüglich der gewerblichen Nutzung wird die Höhe des Kaufs nach der vom Energieversorger festgelegten FIT nicht angegeben.

Andererseits bleiben die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Eigentums im Rahmen des Grundstücksmietvertrags, die Kosten für den Abriss und das Verhältnis zum Grundbesitzer bestehen.
Reicht der Reservefonds nicht aus, um die Umzugskosten zu decken, könnte der Restwert nach Ende des FIT negativ sein.
Je kürzer der verbleibende Zeitraum, desto größer ist das Gewicht des Post-FIT-Werts im Gesamtwert. Daher ermöglicht die Struktur erhebliche Preisschwankungen, indem sie einfach die Wahrnehmung des Post-FIT-Ausblicks durch den Markt verändert.

Der Preisunterschied liegt nicht im Stromerzeugungsvolumen, sondern in Zertifizierung und Titel

Selbst Eigenschaften, die mit der gleichen Oberflächenausbeute aufgereiht sind, haben nicht den gleichen Gehalt.
Im vorherigen Artikel wurden auch Stimmen von Interessenvertretern geäußert, die auf das Risiko hinwiesen, dass die Qualität der künftig eingeführten Immobilien nachlassen könnte.
Keiner der folgenden Posten kann zum Diskontsatz absorbiert werden. Gegebenenfalls müssen Sie entweder den Preis deutlich senken oder aus dem Fall aussteigen.

Verfahren zur Änderung der Businessplan-Zertifizierung

Sondermaßnahmen Gesetz zur Förderung der Nutzung erneuerbarer Energien Elektrizität Das Unternehmen unterteilt die Verfahren für Änderungen zertifizierter Geschäftspläne in verschiedene Inhaltskategorien.

Artikel 10 Absatz 1 desselben Gesetzes legt fest, dass bei dem Versuch, Inhalt und Zeitpunkt eines Projekts, die Klassifizierung der Ausrüstung, Fragen im Zusammenhang mit Anschlüssen an Stromleitungen, Standort, Leistung und Verwaltung der Geräteinstallation oder Abbruchmethoden zu ändern, eine Bescheinigung über die Änderung eingeholt werden muss.
Kleinere Änderungen werden nach vorheriger Benachrichtigung gemäß Artikel 2 desselben Artikels hinzugefügt.
Im Gegensatz dazu werden Name, Name und Anschrift des Antragstellers sowie der Name des Beamten hinzugefügt, wenn sie gemäß Absatz 3 desselben Artikels unverzüglich benachrichtigt werden.

Der Prozess der „Namensänderung“ am Second-Hand-Verkaufsstandort ist rechtlich in diese drei Verfahren unterteilt.
Ändert sich der Eigentümer lediglich, wird die Benachrichtigung erst im Nachhinein hinzugefügt. Tatsächlich hat sich jedoch die Verwaltungsmethode geändert und es gibt viele Situationen, in denen die Beschreibung von Methoden wie beispielsweise dem Abriss überprüft werden muss.
Vor Abschluss eines Kaufvertrags muss bestätigt werden, welche Verfahren erforderlich sind und wann sie abgeschlossen werden.

Das Versäumnis, Einsparungen zu erzielen, ist ein Grund für den Widerruf der Zertifizierung

Artikel 15 Absatz 1 desselben Gesetzes listet die Gründe für den Widerruf der Zertifizierung auf.
Artikel 4 besagt, dass der Löschungsgrund dann vorliegt, wenn ein akkreditierter Unternehmer die vorgeschriebenen Rückstellungen für Geräte, die unter die Kategorie der zulässigen Rückstellungen usw. fallen, nicht gebildet hat.

Aus Sicht des Käufers geht es hier nicht um den Preis, sondern vielmehr darum, ob der Fall Bestand hat.
Wenn Sie ein Produkt erwerben, ohne den Sparstatus des Verkäufers zu überprüfen, erben Sie das Risiko einer Stornierung. Daher glauben wir, dass dies ein Artikel ist, der in den frühen Phasen der Due Diligence überprüft werden sollte.

Grundbucheintragung und damit verbundene Gesetze und Vorschriften

Richtlinien zur Formulierung von Geschäftsplänen der Ressourcen- und Energieagentur (Solarenergieerzeugung) Voraussetzung hierfür ist, dass das Grundstück über Eigentumsrechte oder andere Nutzungsrechte verfügt.
Das Dokument enthält außerdem Informationen zu Verfahren für den Ausschluss landwirtschaftlicher Flächen gemäß dem Gesetz über die Entwicklung landwirtschaftlicher Fördergebiete, zur Einholung oder Anmeldung einer Genehmigung zur Landumwandlung gemäß dem Agrarlandgesetz und zur Einholung einer Genehmigung zur Waldflächenentwicklung gemäß dem Forstgesetz.

Im Falle eines Mietvertrags müssen neben dem Vorliegen eines Eigentums auch die Voraussetzungen für Widerklagen, der Wechsel und die Erbschaft des Vermieters, die Bedingungen für Ablauf und Verlängerung der Laufzeit sowie der Umfang der Verpflichtung zur Wiederherstellung der ursprünglichen Form geprüft werden.
Da das Kraftwerk nicht betrieben werden kann, gibt es keine Alternativen zur Landfrage.

Die Richtlinien verlangen, dass Schilder an einer Stelle angebracht werden, die von außen von Stromerzeugungsanlagen oder dem sie umgebenden Zaun gut sichtbar ist, und dass der Zaun und andere Strukturen eine Höhe und Struktur aufweisen, die einen einfachen Zugang zum Gelände verhindert.
Dies mögen wie geringfügige Probleme erscheinen, aber wenn sie nicht angegangen werden, unterliegen sie einer Korrektur und beeinträchtigen die Beziehungen zur Umgebung.

Weitere Dinge, die ich bestätigen möchte

Darüber hinaus glaube ich, dass auch die folgenden Punkte frühzeitig angesprochen werden sollten.

Der Status von Verträgen mit Energieunternehmen über die Netzzusammenschaltung und die Begleichung von Baukostenbeiträgen sowie die Art der Nachfolge.
Ob der Fall nicht in die Kategorie eines sogenannten Split-Falls fällt und ob frühere Leitlinien und Berichte gesammelt wurden oder nicht.
Einhaltung der Böschungsvorschriften und anderer landbezogener Vorschriften.
Ob es lokale Regierungsverordnungen oder Vereinbarungen mit Nachbarbewohnern gibt oder nicht und ob diese weitergegeben werden müssen oder nicht.
Möglichkeit zur Übertragung fertiger Bücher, Wartungs- und Inspektionsaufzeichnungen sowie Leistungsdaten zur Stromerzeugung.

Reihenfolge, in der der Käufer den Fall einsehen wird

Auf dieser Grundlage sind wir der Ansicht, dass die Überlegung des Käufers nicht auf der Oberflächenausbeute basieren sollte.

Zunächst muss geprüft werden, ob die Businessplan-Zertifizierung mit der aktuellen Situation übereinstimmt, ob Änderungsverfahren erforderlich sind und ob die angesammelten Mittel bereitgestellt werden.
Wenn wir hier ein Problem finden, hat es keinen Sinn, zum Preis überzugehen. Als nächstes überprüfen wir den Landtitel und die Einhaltung der relevanten Gesetze und Vorschriften. Dies birgt auch das Risiko, zwischen zwei Optionen zu wählen.

Als nächstes gehen wir schließlich zur Untersuchung der Zahlen über.
Anstatt den zertifizierten Stückpreis zu verwenden, wird das Nettoeinkommen nach Abzug der Rücklagen verwendet, die verbleibenden Jahre werden klar angegeben und die Berechnung basiert auf dem Nettobetrag nach Abzug der Betriebsinstandhaltungskosten, der Grundsteuern, der Versicherungsprämien, der Erneuerungskosten und der erwarteten Produktionskontrolle.
Bezüglich des Wertes nach dem Abschluss-FIT werden wir ihn konservativ platzieren, nachdem wir die Zuordnung der Entfernungspflicht und die Erfüllung des Reservefonds bestätigt haben.

Die in dieser Reihenfolge zusammengestellten Zahlen liegen fast immer unter der Oberflächenausbeute der Kauf- und Verkaufsseite.
In Situationen, in denen Preiseinbrüche diskutiert werden, glauben wir jedoch, dass Käufer, die in dieser Reihenfolge verhandeln können, letztendlich in der Lage sein werden, günstige Konditionen zu erzielen.

Zusammenfassung

Ich glaube, dass die Idee, den Preis für gebrauchtes Sonnenlicht im Hinblick auf den DCF des verbleibenden FIT-Zeitraums zu verwenden, als Preis richtig ist, der festgelegt werden sollte.
Bei dem gemeldeten Risiko von Preiseinbrüchen handelt es sich nicht um falsche Methoden.

Erstens wird die tatsächliche Situation durch einen groben Indikator namens Oberflächenertrag bestimmt, und weder verbleibende Jahre noch Kosten werden berücksichtigt.
Zweitens bewegt sich der Nenner, die erforderliche Rendite, mit den Zinssätzen, und der Zähler verringert sich auch mit Abzügen für Rücklagen wie Abbau, Produktionskontrolle, Erneuerungskosten und Versicherungsprämien.
Drittens ist der Wert nach dem Graduierungs-FIT ungewiss, und je mehr Angebot vorhanden ist, desto größer ist die Variabilität in der Qualität der Fälle.

Und was den Preisunterschied zwischen Immobilien mit gleicher Stromerzeugung verursacht, ist nicht die Fähigkeit der Stromerzeugung, sondern die Businessplan-Zertifizierung und ob es Mängel im Grundbuch gibt.
Wenn Sie der Verkäufer sind, wird der Preis dadurch bestimmt, dass alle erforderlichen Dokumente, Titel, Lizenzen und Rücklagen vorhanden sind.
Wenn Sie der Käufer sind, glaube ich, dass Ihnen die Eingabe von drei Punkten - Zertifizierung, Titel und Reserve - und nicht von der Rendite im Falle eines Preisverfalls mehr Verhandlungsmacht verleiht.

Für diejenigen, die den Erwerb von gebrauchtem Sonnenlicht in Betracht ziehen

Die Anwaltskanzlei Borderless Management bearbeitet weiterhin Fälle im Zusammenhang mit erneuerbaren Energien und Batteriespeichern.

Beim Erwerb von gebrauchter Solarenergie hängt die Schlussfolgerung von drei Punkten ab - Geschäftsplanzertifizierung, Grundstückstitel und Reservestatus - vor der tatsächlichen Stromerzeugungsleistung.
Wir sind der Ansicht, dass die Bedingungen des Kaufvertrags auf der Grundlage der Ergebnisse dieser Bestätigung gestaltet werden sollten.

Wir suchen Ihren Rat in folgenden Situationen:

Bei den in Betracht gezogenen Immobilien möchten wir etwaige Abweichungen zwischen Zertifizierung und aktuellem Status bestätigen und feststellen, ob Änderungsverfahren erforderlich sind oder nicht.
Wir wollen die Einhaltung von Landtitel-, Landumwandlungs-, Waldflächenentwicklungs- und Böschungsvorschriften aus rechtlicher Sicht prüfen.
Ich möchte den Status des Abbruchrücklagenfonds und die Zuordnung der Abbruchverpflichtung klären.
In einem Kaufvertrag möchten wir eine Repräsentationsgarantie, eine Preisanpassung und eine Verteilung des Zertifizierungsstornierungsrisikos entwerfen.
Beim gemeinsamen Erwerb mehrerer Immobilien möchten Sie den Umfang und die Prioritäten Ihrer Due Diligence festlegen.

Wenn Sie während der ersten Beratung eine Mitteilung über die Zertifizierung des Geschäftsplans, die Grundstücksverträge und die aktuelle Leistung bei der Stromerzeugung vorlegen, können Sie Ihre Probleme schneller organisieren.
Bitte kontaktieren Sie uns für Anfragen über das untenstehende Anfrageformular.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Zusammenfassung basierend auf Gesetzen und Vorschriften sowie Materialien der Agentur für natürliche Ressourcen und Energie, die am 30. September 2026 veröffentlicht wurden.
Einzelfälle müssen anhand der neuesten Informationen überprüft werden.