[열] 태양광 "낙하"를 사용할 것입니다. – 남은 FIT 기간 동안 DCF로 설명할 수 없는 가격 차이가 발생하는 경우

2026-09-30

✅ 요약하자면

📉 중고 저압 태양광 발전소가 시장에 늘어나고 있습니다. 가격은 FIT 잔존 기간의 수입을 할인하여 결정되어야 하는데, 대량 매각으로 인해 가격이 하락할 수 있다고 하는 이유를 정리합니다.
🧮 실질적으로는 표면 수익률로 가격이 책정되고 있으며, 잔존 연수도 비용도 포함되어 있지 않습니다. 본래 있어야 할 DCF와의 괴리가 가격 변동폭 그 자체가 되고 있습니다.
🔻 인정 단가로 산출한 DCF는 구조적으로 높게 나옵니다. 조달 기간 종료 전 10년 동안은 해체 등 적립금이 매입 비용에서 공제되기 때문입니다.
🔍 같은 발전량이라도 가격 차이가 발생하는 것은 사업 계획 인정 및 토지 권원의 하자 때문입니다. 구매자 측에서는 수익률이 아닌 인정, 권원, 적립금의 세 가지 측면에서 접근하는 것을 권장합니다.

소개

이번에는 중고 태양광 발전소의 가격이 어떻게 결정되는지, 그리고 왜 가격 폭락이 발생할 수 있는지 구매자 관행의 관점에서 설명하겠습니다.

제가 이 칼럼을 쓰기로 한 이유는2026년 9월 30일자 일본 게이자이 신문 기사예。
FIT 시스템이 도입된 지 10년이 넘었고, 중고 소형 태양광 발전소의 매각이 증가하고 있으며, 매각 가격은 약 1,000만 엔에서 2,000만 엔에 달하고 있으며, 향후 대량 매각으로 인해 가격이 폭락할 위험도 언급되었습니다.

이 글을 읽고 가장 먼저 눈에 띄는 것은 다음과 같습니다
태양광 발전소의 가격은 기본적으로 FIT의 남은 기간 동안 발생한 수익을 할인하여 계산해야 합니다. 그렇다면 왜 판매할 품목이 더 많다는 이유만으로 가격이 폭락하는가 하는 문제다.

결론적으로, 할인된 현재가치의 개념은 틀리지 않다는 것이 이해된다.
오히려 가격 붕괴의 진정한 본질은 이러한 사고방식이 실제 상황에 반영되지 않고, 할인되어야 할 현금흐름이 예상보다 적다는 사실에 있다고 생각합니다.

아래에서는 가격 이동 경로를 네 부분으로 나누고, 마지막으로 구매자가 자신의 사례를 보는 순서를 정리하겠습니다.

실제는 표면 수율로 평가됩니다

첫째, 저압 중고 시장에 표시되는 수치는 할인된 현재 가치를 계산한 결과가 아니라는 점에 유의하는 것이 중요합니다.
이전 기사에서는 미야기현의 부동산이 1,300만 엔에 15%의 수익률을 기록하고, 군마현의 부동산이 800만 엔에 13%의 수익률을 기록하는 등 매매 사이트에 등록된 부동산의 예를 보여주었습니다.
여기서 수익률은 표면 수익률로, 전기 판매로 인한 연간 수익을 가격으로 나눈 값입니다.

표면 수율에는 FIT의 남은 연도가 포함되지 않습니다.
8년 남은 부동산과 15년 남은 부동산은 동일한 "15%"로 나열됩니다
여기에는 운영 유지 관리 비용, 재산세, 보험료, 전력 조절기 갱신 비용 또는 전력 제어로 인한 수익 감소는 포함되지 않습니다.
제거 비용은 애초에 계산 범위를 벗어납니다.

즉, 이 시장에서 형성되고 있는 것은 표면 수율의 몇 퍼센트를 구매할 것인지에 대한 시장 관점입니다.
시장 견해는 수요와 공급, 심리학에 의해 주도되므로 기초 자산의 현금 흐름이 변하지 않더라도 가격은 움직일 것입니다.
원래 할인된 현재 가치와 실제 표면 수익률 사이에 거리가 있다는 사실 자체가 가격 변동의 범위를 야기하는 것으로 생각됩니다.

할인율은 자산이 아닌 시장에 의해 결정됩니다

할인을 신중하게 계산하더라도 분모인 할인율은 구매자가 요구하는 수익률입니다.
이는 자산의 성격이 아닌 시장에 의해 결정됩니다.

FIT 사례의 독특한 특징은 소득이 고정되어 있지만 이자 지급, 수리 비용, 인플레이션이 판매 가격에 전가될 수 없다는 것입니다.
이전 기사에서도 금리 상승과 인플레이션 전가 불능을 매출 증가의 원인 중 하나로 꼽았다.

동일한 현금 흐름에도 불구하고 필요한 수익률이 1 퍼센트 포인트 증가하면 10 년이 남은 부동산의 가격은 몇 퍼센트 하락합니다.
판매자가 아무것도 하지 않더라도 가격은 움직일 것입니다. 단순히 구매자의 금융 환경이 변하기 때문입니다.

분자도 고정되어 있지 않습니다

FIT는 집에 가져갈 수 있는 급여가 아닌 조달 가격을 보장합니다.
나는 이것이 실제로 가장 쉽게 오해되는 점이라고 생각합니다.
남은 기간의 소득을 추산할 때 영향을 미치는 네 가지 요소는 다음과 같습니다

첫째, 철거 등에 대한 준비금을 공제합니다.
천연자원에너지청이 발표한 폐기물 및 기타 비용예비제도에 대한 설명입니다법에 따르면 10kW 이상의 상업용 태양광 발전에는 원칙적으로 원천징수세를 부과하는 외부 예비 기금이 필요하며, 이는 구매 비용에서 철거 예비 기금 금액을 공제하여 수행됩니다.
예비기간은 조달기간 종료 전 10년부터 종료일까지이다.
10년 이상 FIT에 속해 있던 부동산, 즉 현재 중고 시장에 나와 있는 부동산은 남은 수명 전체 또는 대부분 동안 이 공제 기간에 속합니다.
구매자가 실제로 받는 것은 인증된 단가 자체가 아니라 준비금을 공제한 금액입니다. 인증비용을 빼서 계산한 계산이 구조적으로 더 높다.

둘째, 출력 제어가 있습니다.
일부 지역에서는 보상되지 않은 통제가 일반적이어서 판매되는 kWh 양이 감소합니다.

셋째, 파워 컨디셔너를 업데이트해야 합니다.
갱신 기간은 중고품을 이용한 남은 취득 기간과 정확히 일치합니다.

넷째, 보험이 있다.
자연재해가 증가함에 따라 인수조건은 더욱 엄격해지고, 시스템 유지가 불가능해지거나 보험료가 크게 인상되면 현금흐름은 계속 악화될 것이다.
이전 기사에서는 보험 계약 종료로 인해 매각이 촉발될 수 있다는 점도 지적했습니다.

FIT 종료 후 남은 값은 거의 불확실합니다

할인 계산의 가장 큰 불확실성은 20 년의 조달 기간이 끝난 후의 가치입니다.

이전 기사에 따르면, 10년 FIT 기간 이후 주거용 전기의 경우, 종료 후 전기 판매 가격은 킬로와트시당 약 10엔으로, 시행 초기 단계의 30엔에서 40엔 범위만큼 높지 않습니다.
상업적 이용의 경우 전력회사가 FIT를 결정한 후의 구매수준은 명시되어 있지 않습니다.

반면, 토지 임대 계약에 따른 원래 재산을 복원할 의무, 철거 비용, 토지 소유자와의 관계는 그대로 유지됩니다.
예비 기금이 제거 비용을 충당하기에 충분하지 않은 경우 FIT 종료 후 남은 가치는 마이너스일 수 있습니다.
남은 기간이 짧을수록 전체 가치에서 FIT 이후 가치의 비중이 커집니다. 따라서 이 구조는 FIT 이후 전망에 대한 시장의 인식을 바꾸는 것만으로도 상당한 가격 변동을 허용합니다.

가격 차이는 발전량이 아니라 인증 및 제목에 있습니다

동일한 표면 수율로 정렬된 특성도 동일한 함량을 갖지 않습니다.
이전 기사에서는 미래에 도입되는 부동산의 품질이 저하될 수 있는 위험을 지적하는 이해관계자들의 목소리도 다루었습니다.
다음 항목 중 어느 것도 할인율로 흡수될 수 없습니다. 해당되는 경우 가격을 크게 낮추거나 사건에서 벗어나야 합니다.

사업계획서 인증 변경 절차

재생에너지 전기 사용 촉진에 관한 특별조치법회사는 인증된 사업 계획의 변경 절차를 다양한 콘텐츠 범주로 나눕니다.

동법 제10조 제1항은 프로젝트의 내용과 시기, 장비의 분류, 전선 연결과 관련된 사항, 장비 설치의 위치, 출력, 관리 또는 방법을 변경하려고 할 때 다음과 같이 규정하고 있습니다. 철거 시 변경 인증을 받아야 합니다.
같은 조 제2조에 따라 사전 통지 시 사소한 변경 사항이 추가됩니다.
이에 반해, 신청인의 이름, 이름, 주소, 임원의 이름은 동 조 제3항에 따라 지체 없이 통보되는 경우 추가됩니다.

중고 판매 사이트의 "이름 변경" 프로세스는 법적으로 이 세 가지 절차로 구분됩니다.
소유자가 단순히 변경하는 경우 사후에 알림이 추가되지만 실제로는 관리 방법이 변경되어 철거와 같은 방법에 대한 설명을 검토해야합니다.
판매 계약을 체결하기 전에 어떤 절차가 필요한지, 언제 완료되는지 확인해야 합니다.

비용 절감 실패는 인증 취소의 근거가 됩니다

동법 제15조 1항에는 인증 취소 사유가 명시되어 있습니다.
제4조에서는 공인사업자가 적격준비금 등에 해당하는 장비에 대해 규정된 준비금을 마련하지 않은 경우 취소사유를 명시하고 있습니다.

구매자의 관점에서 볼 때 이는 가격의 문제가 아니라 사건이 살아남을 수 있을지 여부의 문제입니다.
판매자의 저축 상태를 확인하지 않고 제품을 취득하면 취소 위험을 상속받게 되므로 실사 초기 단계에서 확인해야 할 품목이라고 생각합니다.

토지 소유권 및 관련 법률 및 규정

자원에너지청 사업계획 수립지침(태양광발전)이를 위해서는 토지에 소유권이나 기타 사용권이 있어야 합니다.
이 문서에는 농업진흥지역개발법에 따른 농업지역 제외 절차, 농지법에 따른 토지전환 허가 취득 또는 통지, 산림법에 따른 산림토지개발 허가 취득 절차에 대한 정보도 포함되어 있습니다.

임대의 경우 소유권의 존재 외에 반소요건, 임대인의 변경 및 상속, 기간의 만료 및 갱신 조건, 원래 양식을 복원할 의무.
발전소를 운영할 수 없기 때문에 토지 문제에 대한 대안이 없습니다.

지침에서는 발전 장비 외부나 주변 울타리에서 쉽게 볼 수 있는 위치에 표지판을 설치하고, 울타리와 기타 구조물은 건물에 쉽게 접근할 수 없는 높이와 구조여야 한다고 요구합니다.
이는 사소한 문제처럼 보일 수 있지만, 해결되지 않으면 수정될 수 있으며 주변 지역과의 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

확인하고 싶은 다른 것들

위의 내용 외에도 다음 사항도 초기 단계에서 다루어져야 한다고 생각합니다.

전력망 상호연결 및 건설비용 분담금 정산과 관련하여 전력회사와의 계약 현황 및 승계 방법.
해당 사건이 소위 분할 사건의 범주에 속하지 않는지 여부, 과거 지침 및 보고가 수집되었는지 여부.
제방 규정 및 기타 토지 관련 규정을 준수합니다.
이웃 주민들과 지방정부 조례나 협약이 있는지 여부, 그리고 이를 전달해야 하는지 여부.
완성된 장부, 유지보수 및 검사 기록, 발전 성능 데이터 전송 가능성.

구매자가 사건을 볼 순서입니다

위의 내용을 바탕으로 구매자의 고려 사항은 표면 수율을 기준으로 해서는 안 된다고 생각합니다.

가장 먼저 살펴볼 것은 사업계획서 인증이 현 상황과 일치하는지, 변경 절차가 필요한지, 축적된 자금이 이루어지고 있는지 여부이다.
여기서 문제가 발견되면 가격으로 넘어갈 필요가 없습니다. 다음으로 토지 소유권 및 관련 법률 및 규정 준수 여부를 확인합니다. 이는 두 가지 옵션 중 하나를 선택할 위험도 있습니다.

다음으로, 우리는 마침내 숫자를 조사하는 것으로 넘어갑니다.
인증된 단가를 사용하는 대신 적립금 공제 후 실수령액을 사용하고 남은 연도를 명확하게 명시하며 운영 유지비, 재산세, 보험료, 갱신 비용 및 예상 생산량 통제.
졸업 FIT 이후의 가치에 대해서는 제거 의무의 귀속과 예비 기금의 충족을 확인한 후 보수적으로 배치할 것입니다.

이 순서로 조립된 숫자는 거의 항상 구매 및 판매 사이트의 표면 수율 아래로 나옵니다.
그러나 가격 폭락이 논의되는 상황에서는 이 순서로 협상할 수 있는 구매자가 궁극적으로 유리한 조건을 도출할 수 있을 것이라고 믿습니다.

요약

남은 FIT 기간의 DCF 측면에서 사용된 햇빛의 가격을 사용한다는 생각은 설정해야 할 가격으로서 옳다고 생각합니다.
보고된 가격 폭락 위험은 잘못된 방법의 경우가 아닙니다.

첫째, 실제 상황은 표면 수율이라는 대략적인 지표에 의해 좌우되며 남은 연도나 비용은 고려되지 않습니다.
둘째, 분모인 필요수익률은 이자율에 따라 움직이며, 해체, 생산량 통제, 갱신 비용, 보험료 등 준비금 공제에 따라 분자도 감소합니다.
셋째, 졸업 후 FIT의 가치는 불확실하며, 공급이 많을수록 케이스 품질의 변동성이 커집니다.

그리고 동일한 발전량을 가진 부동산들 사이에 가격 차이를 만드는 것은 발전 기술이 아니라 사업 계획 인증과 토지 소유권에 결함이 있는지 여부입니다.
귀하가 판매자인 경우 가격은 필요한 모든 서류, 소유권, 라이센스 및 준비금을 마련하여 결정됩니다.
구매자라면 수익률보다는 인증, 소유권, 준비금이라는 세 가지 포인트에서 입력하면 가격 폭락 시 더 많은 교섭력을 얻을 수 있다고 생각합니다.