[Column] 将使用太阳能“坠落” – 价格差异的来源,无法用 DCF 在剩余的 FIT 期间解释

✅ 简而言之

• 📉 市场上二手低压太阳能电站的需求正在增加。虽然价格应该扣除剩余上网电价补贴期的收益，但本文解释了为什么大规模出售预计会导致价格暴跌。
• 🧮 实际上，价格是根据总收益率设定的，既不包含剩余期限，也不包含成本。与理想情况下采用的现金流折现法（DCF）相比的偏差，正是造成价格波动的原因。
• 🔻 使用经认证的单价计算的DCF值会显得偏高。这是因为在采购期结束前的10年里，拆迁储备金会从采购成本中扣除。
• 🔍 即使发电容量相同，价格差异也可能源于商业计划认证和土地所有权方面的缺陷。建议买家关注这三点——认证、所有权和储量——而不是发电量。

简介

这次,我们将从买家实践的角度解释二手太阳能发电厂的价格是如何确定的,以及为什么会发生价格暴跌。

我决定写这篇专栏的原因是因为2026年9月30日《日本庆宰新闻》文章是的。
FIT系统推出至今已有10多年,二手小型太阳能发电厂的销量呈上升趋势,销售价格在1000万至2000万日元左右,而且未来大规模销售导致价格暴跌的风险也被提及。

当我读到它时,第一件引起我注意的事情是这样的:
太阳能发电厂的价格基本上应该通过折现 FIT 剩余期限内产生的收入来计算。如果是这样,问题是为什么仅仅因为有更多商品出售,价格就会暴跌。

总之,人们的理解是,折现现值的概念并不错误。
相反,我认为价格暴跌的真正本质在于这种思维方式并没有反映在实际情况中,而且应该折现的现金流比预期的要小。

下面,我们将价格变动路径分为四个部分,最后,我们将组织买家查看其案例的顺序。

实际价值以表面产量计算

首先,值得注意的是,低压二手市场显示的数字并不是折现现值计算的结果。
上一篇文章展示了买卖网站上列出的房产示例,例如宫城县的一处房产,收益率为 15%,价格为 1300 万日元,群马县的一处房产,收益率为 13%,价格为 800 万日元。
这里的收益率是表面收益率,即电力销售的年收入除以价格。

表面产量不包括 FIT 的剩余年份。
剩余 8 年的房产和剩余 15 年的房产将被列为相同的“15%”
这不包括运营维护成本、财产税、保险费、电力调节器更新成本或因电力控制而导致的收入减少。
搬迁成本首先不在计算范围内。

换句话说,这个市场正在形成一种市场观点,即你会购买多少百分比的表面产量。
市场观点是由供求关系和心理驱动的,因此即使标的资产的现金流保持不变,价格也会变动。
人们认为,原始折现现值与实际表面收益率之间存在距离这一事实就是价格变动范围的原因。

贴现率由市场决定,而不是资产

即使您仔细计算折扣,分母即折扣率也是买家所需的收益率。
这是由市场决定的,而不是资产的性质。

FIT案例的独特之处在于,虽然收入是固定的,但利息支付、维修成本和通货膨胀都不能转嫁到售价上。
上一篇文章还指出,利率上升和无法转嫁通货膨胀是销售额增加的原因之一。

即使现金流相同,如果所需收益率增加 1 个百分点,剩余 10 年的房产价格也会下降百分之几。
即使卖方不采取任何行动,价格也会变动,仅仅是因为买方的融资环境发生了变化。

分子也不是固定的

FIT 保证采购价格,而不是实得工资。
我觉得这是实践中最容易被误解的一点。
在估算剩余期间的收入时,需要考虑以下四个因素,按其影响顺序排列:

首先,扣除拆除等准备金。
自然资源和能源署发布的废物和其他费用储备制度说明根据法律规定,商业太阳能发电10千瓦以上,需要设立外部储备基金,原则上需缴纳预扣税,具体做法是从购买成本中扣除拆除储备基金的金额。
准备金期限为采购期结束前10年至结束日期。
已处于 FIT 状态超过 10 年的房产,即目前在二手市场上销售的房产,在其整个或大部分剩余使用寿命内都处于此扣除期。
买方实际收到的不是认证单价本身,而是扣除储备基金后的金额。通过减去认证成本计算得出的计算结果在结构上更高。

其次,有输出控制。
在某些地区,无补偿控制很常见,导致销售千瓦时量减少。

第三,我们需要更新电源调节器。
续展期与使用二手商品的剩余收购期完全一致。

第四,有保险。
随着自然灾害的增加,承保条件变得更加严格,如果无法维持系统,或者保险费大幅上涨,现金流将继续恶化。
上一篇文章还指出,保险合同的终止可以引发销售。

FIT 结束后剩余的值几乎不确定

折扣计算中最大的不确定性是20年采购期结束后的价值。

根据上一篇文章,对于10年FIT期后的住宅用途,结束后的电力售价约为每千瓦时10日元左右,低于实施初期的30日元至40日元区间。
对于商业用途,电力公司确定FIT后的购买水平并未具体说明。

另一方面,土地租赁协议规定的恢复原有财产的义务、拆除费用以及与土地所有者的关系仍然存在。
如果储备基金不足以支付搬迁费用,FIT 结束后的剩余价值可能为负。
剩余期限越短,FIT后价值在总价值中的权重就越大。因此,该结构只需改变市场对FIT后前景的看法,就能允许价格发生显著波动。

价格差异不在于发电量,而在于认证和所有权

即使具有相同表面产量的特性也不会具有相同的含量。
上一篇文章还提到了利益相关者的声音,指出未来引进的房产质量可能会下降的风险。
以下任何项目均不能按折扣价吸收。如果适用,您要么必须大幅降低价格,要么退出此案。

更改商业计划认证的程序

《促进使用可再生能源电力特别措施法》该公司将认证商业计划的变更程序分为不同的内容类别。

该法第10条第1款规定,在试图改变项目内容和时间、设备分类、与电线连接有关的事项、设备安装的位置、输出和管理或拆除方法时,必须获得变更证明。
根据同一条第 2 条的规定,在事先通知后将增加细微的修改。
相反,如果根据同一条第3款立即通知申请人,则会添加申请人的姓名、姓名和地址以及官员姓名。

二手销售站点的“更名”过程在法律上分为这三个程序。
如果业主只是简单地改变,事后就会添加通知,但实际上,管理方法已经改变,在很多情况下需要审查拆除等方法的描述。
在签订销售合同之前,有必要确认需要哪些程序以及何时完成。

未能节省开支是撤销认证的理由

该法第 15 条第 1 款列出了撤销认证的理由。
第四条规定,取消的理由是经认可的经营者没有为属于合格储备类别的设备等提供规定的储备。

从买家的角度来看,这不是价格问题,而是案件能否存活的问题。
如果您在没有检查卖家储蓄状态的情况下购买产品,您将继承取消的风险,因此我们认为这是应在尽职调查早期阶段进行检查的项目。

土地所有权及相关法律法规

资源和能源机构业务计划制定指南（太阳能发电）这要求土地拥有所有权或其他使用权。
该文件还包括根据《农业促进区发展法》排除农业区、根据《农业用地法》获得或通知土地转换许可以及根据《森林法》获得林地开发许可的程序信息。

对于租赁,除了所有权的存在外,还需要检查反诉的要求、出租人的变更和继承、期限的到期和续期条件以及恢复原始形式的义务范围。
由于发电厂无法运行,土地问题没有其他解决办法。

该指南要求将标志安装在从发电设备外部或其周围的围栏容易看到的位置,并且围栏和其他结构的高度和结构应防止轻易进入场所。
这些看起来可能只是小问题,但如果不解决,就会受到纠正,并影响与周边地区的关系。

我想确认的其他事情

除上述内容外,我认为还应尽早解决以下几点。

• 与电力公司签订的电网互连和建筑成本分摊合同状况以及继承方法。
• 该案件是否不属于所谓的分裂案件类别,以及是否收集了过去的指导和报告。
• 遵守路堤法规和其他土地相关法规。
• 是否有地方政府法令或与邻近居民达成的协议,以及是否必须予以传承。
• 可以传输已完成的账簿、维护和检查记录以及发电性能数据。

买方查看案件的顺序

综上所述,我们认为买方的考虑不应基于表面收益率。

首先要看的是业务计划认证是否符合当前情况,是否需要变更程序,以及是否正在积累资金。
如果我们发现这里存在问题,那么继续讨论价格就没有意义了。接下来,我们将检查土地所有权以及相关法律法规的遵守情况。这也是在两个选项之间进行选择的风险。

接下来,我们终于开始检查这些数字。
不使用核证单价,而是使用扣除准备金后的实得工资,明确说明剩余年份,计算基于扣除运营维护成本、财产税、保险费、续展成本和预期产出控制后的净额。
关于毕业后的FIT价值,我们将在确认搬迁义务的归属和储备基金的满足后保守地放置它。

按此顺序汇总的数字几乎总是低于买卖网站的表面收益率。
然而,在讨论价格暴跌的情况下,我们相信能够按照此顺序谈判的买家最终将能够获得有利的条款。

摘要

我认为,以剩余 FIT 周期的 DCF 来计算已用阳光价格的想法是正确的。
报告的价格暴跌风险并不是方法不正确的情况。

首先,实际情况是由地表产量这一粗略指标驱动的,既没有考虑剩余年份,也没有考虑成本。
其次,分母,即所需的收益率,随利率变动,分子也随着拆解、产出控制、续展成本和保险费等储备金的扣除而减少。
第三,毕业后的FIT值不确定,供给越多,案例质量的变化就越大。

而造成同一发电量房产之间价格差异的,不是发电的技能,而是商业计划认证,以及土地所有权是否存在缺陷。
如果您是卖家,价格将通过准备好所有必要的文件、所有权、许可证和储备金来确定。
如果您是买家,我相信从三个方面（认证、所有权和储备）而不是收益率入手,将在价格暴跌时为您提供更大的议价能力。

对于那些考虑购买二手阳光的人

无国界管理律师事务所继续处理可再生能源和电池存储案件。

在获取二手太阳能时,结论取决于三个要点--商业计划认证、土地所有权和储备状态--在实际发电性能之前。
我们认为,销售合同的条款应根据确认结果来制定。

我们在以下情况下寻求您的建议:

• 对于正在考虑的房产,我们想确认认证与当前状态之间的任何差异,以及是否需要变更程序。
• 我们希望从法律角度审查土地所有权、土地转换、林地开发和堤坝法规的遵守情况。
• 我想澄清拆除储备基金的状况以及拆除义务的归属。
• 在销售合同中,我们希望设计代理保证、价格调整和认证取消风险的分配。
• 当同时收购多处房产时,您需要确定尽职调查的范围和优先事项。

在初步咨询期间,提供商业计划认证、土地合同和近期发电绩效的通知将帮助您更快地组织问题。
请使用下面的查询表与我们联系以进行查询。

本文是根据自然资源和能源署截至 2026 年 9 月 30 日发布的法律法规和材料编写的一般摘要。
需要使用最新信息来审查个别案件。